전문가 칼럼 · 임차한의원보험

임차한 한의원에서 불이 나면, 원장은 어디까지 책임지나

화재보험전문가 노영규 · 양심보험연구소게시 2026년 7월 29일

핵심 요약

임차 한의원의 화재 손해는 세 방향으로 갈라집니다. 내 인테리어와 기기가 타는 손해, 건물주에게 지는 책임, 옆 점포와 위층에 지는 책임이며 각각 다른 담보로 처리됩니다.
화재로 진료 공간이 소실되면 임차물 반환의무를 이행할 수 없게 되어 계약상 책임 문제가 됩니다. 「실화책임에 관한 법률」은 불법행위 책임을 전제로 한 특별 규정이라 건물주에 대한 부담까지 해소해 주지는 않습니다.
건물주 보험은 건물주의 재산 손해를 보상하는 계약입니다. 보험금을 지급한 보험사는 상법 제682조에 따라 권리를 대위 취득해 임차인에게 구상을 청구할 수 있으므로, 재물 · 임차자배상책임 · 화재대물/시설소유자배상책임 세 축으로 나누어 설계합니다.

국내 한의원의 상당수는 상가 건물을 임차해 개원합니다. 임차 형태에서는 화재가 났을 때 손해가 세 방향으로 갈라집니다. 내 인테리어와 기기가 타는 손해, 건물주에게 지는 책임, 그리고 옆 점포와 위층에 지는 책임입니다. 이 세 가지는 서로 다른 담보로 처리되므로, 하나로 묶어 생각하면 반드시 빈틈이 생깁니다.

임차인은 '건물을 원래 상태로 돌려줄 의무'를 집니다

임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익한 뒤 반환하는 계약입니다. 민법은 임차인에게 선량한 관리자의 주의로 목적물을 보관할 의무를 지우고, 계약이 끝나면 원상으로 회복하여 반환하도록 정하고 있습니다. 화재로 진료 공간이 소실되면 이 반환의무를 이행할 수 없게 되고, 그 자체가 채무불이행 문제로 다루어집니다.

판례는 임차 건물이 화재로 소훼되어 반환의무를 이행할 수 없게 된 경우, 임차인이 자신에게 귀책사유가 없음을 증명하지 못하면 손해배상책임을 면할 수 없다고 보아 왔습니다. 즉 임차인 쪽에 입증 부담이 놓이는 구조입니다. 화재 원인이 끝내 밝혀지지 않는 사고가 적지 않다는 점을 생각하면, 이 입증 부담은 실무에서 상당한 무게를 가집니다.

실화책임법만으로 부담이 사라지지 않습니다

「실화책임에 관한 법률」은 실화자의 손해배상액을 법원이 경감할 수 있도록 한 규정입니다. 다만 이 법은 불법행위 책임을 전제로 하는 특별 규정이고, 임대인에 대한 임차물 반환의무 위반은 계약상 책임으로 별도로 다루어집니다. 따라서 이 법이 있다는 사실만으로 건물주에 대한 부담이 해소된다고 보기는 어렵습니다.

정리하면 임차 한의원의 화재에서는 계약책임과 불법행위책임이 동시에 문제 될 수 있습니다. 건물주에 대해서는 임대차계약에 따른 반환의무 위반이, 옆 점포나 위층 입주자에 대해서는 불법행위에 따른 배상책임이 각각 검토됩니다. 대상이 다르고 판단 기준도 달라, 보장 역시 하나의 담보로 한 번에 덮이지 않는 것이 보통입니다.

건물주 보험은 임차인을 보호해 주지 않습니다

임차 원장님이 자주 하시는 판단이 '건물주가 보험을 들었으니 우리는 최소한만 하면 된다'는 것입니다. 그러나 건물주 보험은 건물주의 재산 손해를 보상하기 위한 계약입니다. 보험사가 건물주에게 보험금을 지급하면 상법 제682조에 따라 제3자에 대한 권리를 대위 취득할 수 있어, 화재 원인이 임차인 구역에서 비롯되었다고 판단되면 임차인에게 구상 청구가 이어질 수 있습니다.

실무에서 이 구상 청구는 사고 직후가 아니라 몇 달 뒤에 서면으로 도착합니다. 그 사이 원장님은 이미 재개원 준비에 자금을 쓰고 있을 가능성이 높습니다. 이런 상황을 대비하려면 임차자배상책임 담보를 미리 붙여 두어야 합니다. 임대차계약서에 임차인의 보험 가입 의무나 책임 분담 조항이 있다면, 그 문구와 담보 범위가 서로 맞는지도 확인해야 합니다.

임차 한의원은 세 축으로 나누어 설계합니다

첫째 축은 재물입니다. 원장님이 시공한 인테리어와 보유 기기, 집기, 약재를 목적물로 잡아 가입금액을 설정합니다. 임차 형태에서는 '건물' 항목이 아니라 시설·기계기구·집기 항목이 중심이 되어야 합니다. 둘째 축은 임차자배상책임으로, 건물주에 대한 책임을 담보합니다. 셋째 축은 화재대물배상책임과 시설소유자배상책임으로, 옆 점포와 위층, 그리고 구내 방문자에 대한 책임을 담보합니다.

세 축의 한도는 각각 다른 기준으로 정합니다. 재물은 실제 투자금과 기기 가액, 임차자배상은 임차 면적과 건물 상태, 대물배상은 건물 전체 규모와 입주 업종 구성을 기준으로 봅니다. 어느 하나를 넉넉히 잡았다고 해서 다른 축이 함께 커지지 않는다는 점만 기억해도 검토 방향이 분명해집니다. 임대차계약서와 보험증권을 나란히 놓고 한 번 대조해 보시길 권합니다.

이전과 폐업 시점에도 공백이 생깁니다

임차 한의원에서 자주 놓치는 구간이 이전과 폐업 시점입니다. 새 자리로 옮기는 기간에는 두 곳의 소재지가 동시에 존재하는데, 증권에는 한 곳만 적혀 있는 경우가 많습니다. 이전 기간 동안 어느 쪽이 담보되는지, 이사 과정에서 장비가 파손되면 처리 근거가 있는지를 미리 확인하고 필요하면 소재지 추가나 이동 담보를 약정해 두어야 합니다.

원상회복도 마찬가지입니다. 임대차가 끝날 때 인테리어를 철거해 원래 상태로 돌려주는 과정에서 건물에 손상이 생기거나 다른 입주자에게 피해가 가는 사고가 실제로 발생합니다. 이 시점에 보험 계약을 이미 해지해 두었다면 대응할 근거가 없습니다. 계약 종료일을 임대차 종료일이 아니라 원상회복과 명도가 완료되는 시점에 맞추는 것만으로도 마지막 구간의 공백을 줄일 수 있습니다.

이전이나 폐업을 계획하고 있다면 일정이 확정되기 전에 미리 알려 주시는 편이 좋습니다. 소재지 추가와 담보 종료 시점 조정은 대부분 간단한 절차지만, 이미 이사를 마친 뒤에 소급해서 처리하기는 어렵습니다. 계약을 정리하는 순간까지가 보장 기간이라는 점을 기억해 두시면 마지막 구간에서 생기는 손해를 피할 수 있습니다.재물·임차자배상·대물배상 세 축이 각각 어느 증권에 들어 있는지만 확인해 두어도 큰 공백은 대부분 막을 수 있습니다. 세 축을 한 장에 적어 두고 한도만 비교해도 어디가 얇은지 금세 드러납니다.